土地と家屋の評価額は、3年ごとに見直されることが一般的です。この見直しを評価替えと呼び、評価替えを実施した年度を基準年度と定めます。例えば、前回の評価替えが2021年（令和3年）に行われ、一昨年2024年（令和6年）にも実施されました。
次回の評価替えは2027年（令和9年）に予定されています。評価替えでは、土地や建物の市場価値や改良状況などが考慮され、それに基づいて固定資産税の評価額が決定されます。
この周期的な見直しにより、不動産の実態に即した公平な税負担が実現されることを目的としています。

固定資産税の評価替えとは

土地と家屋は、原則として3年ごとに評価額（価格）の見直しを行います。
この評価額を見直すことを評価替えといい、評価替えをした年度を基準年度といいます。
固定資産税の評価額は、その年の賦課期日時点での正確な時価に基づいて算出されます。
通常は毎年の見直しが望ましいですが、土地や建物などの数が多いため、一般的には3年に1度の見直しとなっています。
基準年度の評価額は通常3年間据え置かれますが、土地の地目変更や建物の増改築などがある場合、基準年度以外でも評価額の見直しが行われます。

評価替えはいつ行われる？

前回は2021年（令和3年）、一昨年2024年（令和6年）に行われ、次回は2027年（令和9年）に行われます。
3年に一度、評価替えを行い、評価替えをした年度を基準年度といいます。
2025年度と2026年度は2024年度の評価替えで決定した価格が反映されることになります。

基準年度以外でも地価の下落があり、価格を据え置くことが適切ではない場合については評価額の見直しが行われます。
新型コロナウイルス感染症の影響で、令和3年度分に限り、前年度分の税額を据え置く特例措置が講じられています。

固定資産税の評価替えの方法

土地の評価替え

土地の固定資産税の評価は、地方税法や総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて行われます。主な方法には、路線価方式と標準宅地比準方式があります。
路線価方式は、道路に価格を設定し、その道路に接する土地の価格を計算します。土地単価は「固定資産税路線価」で示され、土地の形状などに応じた補正を加えて評価を行います。

標準宅地比準方式は、近隣の標準宅地を基準にして土地の評価を行います。単価は標準宅地に基づき、土地の形状や条件に応じて補正が加えられます。
評価の流れは、評価基準に基づいて土地の価値を算定し、それを元に固定資産税の評価額が決定されます。
基準年度以外の評価額は原則として据え置かれますが、地価の下落などの影響で評価額の据え置きが適当でない場合は修正されます。

家屋の評価替え

家屋の固定資産税の評価方法は再建築価格方式で行われます。
再建築価格方式は、家屋を再度、評価時点において建築したと仮定した場合に、通常必要となる建築費を算出して、これに建築時からの経過年数と損耗の程度による減価を考慮して評価を行います。

評価額は経年減点補正率によって減少します。建物が経年するにつれて価値が低下するため、経年に応じて評価額が調整されます。ただし、評価額には下限が設定されており、0円になることはありません。

評価替えの年度でも家屋の固定資産税額が下がらない・上がるのはなぜ？

家屋の固定資産税が評価替えの年度でも下がらない、または上がる理由は以下の通りです。
固定資産税の評価額は、家屋の再建築価格を基準に算定されます。この再建築価格は、その時点の建築費用を基にしています。建築費用は物価や労働費用の上昇に伴い増加する傾向があります。

そのため、築年数が古くなることで経年減点補正率が適用され、理論上評価額が下がるはずでも、建築費の上昇率がその減点補正率を上回ると、結果的に評価額が上昇します。
評価額が上がると固定資産税も増加するため、家屋が古くなっても固定資産税が下がらない、または上がることがあるのです。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法は以下の三つです。

• 「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」の確認
  所有する不動産のある自治体から毎年4月から6月に送付される納税通知書に、土地や家屋の固定資産税評価額が記載されています。
  これを確認することで最新の評価額がわかります。
• 市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得する
  市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得することも可能です。
  証明書には所有する不動産の評価額が詳細に記載されています。
  発行には本人確認書類や手数料が必要な場合があります。
• 国税庁のホームページで「固定資産税路線価」を確認する
  国税庁のホームページで公開されている「固定資産税路線価」を確認する方法です。
  路線価とは、道路に面する標準的な土地の1平方メートルあたりの価格で、これに土地の面積を掛けることでおおよその評価額を算出できます。

評価額に誤りがあることもある？

固定資産税評価額には誤りがあることもあります。所有する不動産の評価額が適正かどうかを確認するためには、他の不動産の評価額と比較する方法があります。
これを「固定資産税評価額の縦覧制度」といいます。
縦覧期間は通常、毎年4月から6月の間で、この期間中に市区町村役場で他の固定資産の評価額を閲覧することができます。

もし評価額に誤りがあった場合は、市区町村役場に訂正を求めることが可能です。誤りがあると確信した場合や評価額の妥当性に疑問がある場合は、専門家である税理士に相談することをお勧めします。
キークレアでは、評価額の再検討や修正の手続きについて適切なアドバイスを提供いたします。

固定資産税の計算方法

1. 固定資産税の決まり方

固定資産税は、固定資産の評価額（課税標準額）に標準税率（通常1.4%）を乗じて算出されます。

2. 土地の場合の計算方法

土地の固定資産税は、評価額から特定の控除を引いた課税標準額に標準税率を掛けて算出されます。住宅用地の場合、以下の特例が適用されます：

• 小規模住宅用地（200平方メートル以下）：
  課税標準額 = 評価額の1/6
• 一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）：
  課税標準額 = 評価額の1/3
  固定資産税=(課税標準額)×1.4%

3. 家屋の場合の計算方法

家屋の固定資産税は、評価額に標準税率を乗じて算出されます。

固定資産税の計算は複雑で、特に土地に関する特例や控除の適用には専門的な知識が必要です。誤った計算や手続きのミスを避けるため、専門家である税理士に相談することをお勧めします。
キークレアでは最新の税法に基づき、正確かつ有利なアドバイスを提供いたします。

固定資産税の評価替えで税負担が調整されることがある

固定資産税の評価替えに伴い、税負担が調整されることがあります。
2024年度の税制改正大綱では、2027年度まで以下の固定資産税の負担調整措置が継続されることが決定しました。

1. 土地に係る負担調整措置
2. 下落修正措置
3. 条例減額制度

土地に係る負担調整措置

土地に係る負担調整措置とは、固定資産税の評価替えによる税負担の急激な増加を防ぐための制度です。この措置は、特に税負担が高い土地について適用され、税負担を引き下げるか据え置くことを目的としています。
負担水準とは、土地の評価額に対する実際の税負担額の割合を指します。この割合が一定水準を超える場合、負担調整措置が適用され、税負担が軽減されます。具体的には、急激な税負担の増加を避けるため、評価額の上昇に対して税額の上昇を抑制する仕組みが設けられています。

下落修正措置

下落修正措置とは、固定資産税評価額が前年度に比べて下落した場合に、その評価額の変動を税額に適切に反映させるための制度です。具体的には、不動産の評価額が大幅に下がった場合、その評価額の変動に応じて固定資産税額も減額される仕組みです。
この措置は、土地や建物の市場価値の変動を税額に反映させ、過剰な税負担を防ぐことを目的としています。

市場価値の変動は経済状況や地域の開発状況などさまざまな要因で起こります。下落修正措置により、評価額の減少が税額に反映されることで、不動産所有者の経済的負担が軽減されると同時に、公平な税負担が実現されます。

条例減額制度

条例減額制度とは、地方自治体が独自に定めた条例に基づいて、固定資産税の課税標準額を減額する制度です。この制度は、地域の実情や政策目的に応じて、不動産の税負担を軽減するために設けられています。

具体的には、住宅用地や商業地、特定の開発区域など、一定の条件を満たす土地や建物に対して適用されます。例えば、地域振興や都市再開発、居住環境の改善を目的として、特定の用途に供される不動産に対して減額措置が取られることがあります。

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