監修代表税理士三嶋 泰代

公開日：2024/04/09

今回は、不動産を利用した相続税対策についてご説明致します。
相続税対策と聞くと、不動産を用いた方法を思い浮かべる方も少なくないと思います。
不動産を活用した相続税対策は、ウェブサイトやメディア等でも取り上げられることが多いため、比較的目にすることが多いかと思いますが、気を付けなければいけないこともたくさんあります。

誤ったアプローチで無理に対策を進めてしまうと、かえって高額な税金を支払う結果につながりかねないため、注意点などを分かりやすくご説明したいと思います。

相続税対策に不動産が使えるのは何故？

相続税対策に不動産を活用できる理由として、不動産は時価と相続税評価額に乖離が生じやすく、相続税評価額の方が比較的低くなる傾向があることが挙げられます。
これは、不動産が一般的に市場価格よりも低く評価されるためです。

現金1億円を所有していると相続税評価額も1億円ですが、不動産に変えることで、6~8千万円程の評価額になることがあります。
このような理由から、不動産を利用した相続税対策は有効であると考えられています。

相続税対策に向いている不動産

相続税対策に向いている不動産がいくつかあります。
まず、当然ながら時価と相続税評価額に乖離がある不動産が有利です。この差が大きければ大きいほど相続税の負担を減らす効果が高いと言えます。
次に、流動性の高い不動産です。必要な時に売却しやすく、相続税対策の柔軟性が高まるとされます。
さらに、利回りの高い不動産です。利回りの高い不動産は収入があるため、相続税の支払いを軽減できる可能性があります。

不動産を購入することでできる相続税対策

マンション・アパートなどの賃貸不動産を購入することは、相続税対策の効果的な方法の一つです。
既にご説明したとおり、不動産は通常、購入金額に比べて相続税評価額が低くなる傾向があります。
相続税評価額が低くなる理由は、その計算方法にあります。

相続税のルールで、建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額×1.0」と規定されています。
この固定資産税評価額は、一般的に時価の70%に設定されているため、時価よりも低い相続税評価額となります。

また、部屋を賃貸することで相続税評価額をさらに引き下げることができ、相続税対策の効果を高めることができます。
部屋を賃貸に出すことで相続税評価額が時価の約半分まで下げられることもあります。

小規模宅地等の特例で評価額を減額

小規模宅地等の特例とは、被相続人の配偶者や同居していた親族が住んでいた自宅、被相続人や同族会社が事業のために使用していた土地の相続税評価額を50~80%引き下げることができる制度です。

この特例を適用するためには、被相続人がなくなったときの利用状況、取得者要件、申告期限までの継続要件の3つの要件を満たす必要があります。
アパート・マンションなどの賃貸物件にする場合も特例を利用できますが、税制改正が頻繁に行われているため、適用条件にはより慎重に検討することが必要です。

借金をして購入すると節税になる？

節税の効果があります。
借金をして不動産を購入することが節税につながる理由は、不動産の評価額が購入額に比べて低くなることにあります。

例えば、1億円の借入をして、1億円の建物を購入した場合で、相続税評価額は7千万円だったとします。
そうすると、建物以外の財産が3千万円だった場合、3千万円+7千万円－1億円＝0円となります。

現金のままだとすると、3千万円+1億円－1億円＝3千万円となります。
この3千万円について相続税が課されます。
ただし、借金をするということは、当然返済が必要ですので、借入をして不動産を購入するという方法は、慎重な判断が必要となります。

タワマン節税ができなくなるって本当？

2024年の国税庁の見直し案により、タワーマンションを利用した節税、通称「タワマン節税」が制約を受ける可能性が高まっています。
これまで、総戸数の多い不動産を低い相続税評価額で相続できるタワマン節税は、相続税の節税手法として人気でした。

マンションの場合、全体の敷地面積を戸数でわけるため、一般的に評価額が低くなり、相続税額の削減が可能でした。
しかしこの評価方法は評価基準の不公平性（景観や立地条件等などが考慮されない）や税制の公平性の確保（一部の富裕層しかできない手法）に問題があるとして、国税庁はこの制度に対する見直し案を検討しています。
現在、見直し案が確定するかどうかは未定ですが、今から新たにタワーマンションを購入して節税を狙うのはリスクが高いかもしれません。

賃貸物件で相続税対策

賃貸用の不動産は、評価額を下げるための有力な手段のひとつです。
不動産を賃貸物件として所有することで、相続時の不動産評価額を下げることができます。
賃貸収入がある場合、不動産の評価額は通常よりも低く算定されるためです。これにより相続税の負担を軽減することができます。

しかし、賃貸物件を相続税対策として活用する際には、いくつか条件を満たす必要があります。
また、賃貸経営をするのにコストもかかるので、注意が必要です。

所有者を個人から同族法人にすると節税になる

不動産の所有者を個人から法人に移行することは、相続税対策になる場合があります。

不動産を法人に移すと、相続税だけでなく、法人税、所得税、消費税などの他の税金も関係してきます。
これらを総合的に判断して、トータルの税金が移す前よりも低くなるのであれば、節税になります。

しかし、登記手続きや法人に移す方法による課税関係を慎重に検討する必要があるため、専門家である税理士に依頼することをおすすめします。

アパート・マンション経営の場合の注意点

アパートやマンションを経営する場合、空き部屋があると相続税が高くなってしまうため、注意が必要です。
相続税評価額を計算する際、賃貸割合（入居率）が評価額に影響を与えるためです。入居率100％であれば、100%の節税効果が得られますが、70%の場合、30％分評価額が高くなってしまうため、相続税がその分高くなります。

また、賃貸していれば誰でも良いわけではなく、親や子供などの親族が無償で入居している場合などは、空室として扱われますので、注意が必要です。

生前贈与を活用した相続税対策

不動産の生前贈与

収益性のある不動産・価値が上がることが予想される不動産を生前贈与することは、相続税対策の有力な手段のひとつです。

相続が発生する前に収益性のある不動産・価値が上がることが予想される不動産を贈与することで、将来の相続時の評価額上昇分を抑えることとなり、相続税の軽減になります。

しかし、相続税よりも贈与税の税率の方が高めに設定されているので、節税になるのか慎重な検討が必要です。
贈与する方法としては、暦年課税や2,500万円までは贈与税を支払わずに贈与できる相続時精算課税があります。

相続時精算課税制度の利用

相続時精算課税制度は、贈与を受ける人が2,500万円まで贈与税を支払わずに贈与を受けることができ、贈与をした人が死亡したときに、贈与財産を相続税の計算に含めて計算する（相続時に精算する）制度です。

贈与の時に税金は発生しませんが、相続の時に贈与財産の価額が相続税の計算に含まれるため、節税にはなりません。
税金を先送りにする制度です。
相続時精算課税制度は、贈与を受けた年分の贈与税の申告をする際に、贈与税申告書と一緒に「相続時精算課税選択届出書」を提出することで適用することができます。

一度選択すると、暦年課税制度に戻ることもできませんので、注意が必要です。
毎年の110万円の非課税枠も使えなくなりますが、2024年1月1日より、相続時精算課税制度についても110万円の基礎控除額が創設されるため、非課税枠が使えなくなるデメリットは解消されます。

住宅取得等資金の贈与税の特例の利用

住宅取得等資金の贈与税の特例は、18歳以上の子供若しくは孫（贈与があった年の合計所得が2,000万円以下の者）が住宅を購入する資金の援助のための金銭贈与であれば、一定額まで贈与税が課されない特例制度です。

この制度は相続税の節税にはなりませんが、贈与税の節税になります。最大1,000万円の贈与が非課税になりますので、177万円の贈与税節税になります。
この特例は、贈与を受けた翌年の確定申告の際に戸籍等の必要書類を添付することで適用することができます。

不動産の売却による相続税対策

不動産の売却は、相続税対策の一環として検討されることがあります。
購入が節税になると言っているのに、売却でも相続税対策ができるのはどういうこと？と思うかもしれませんが、方法次第で対策は可能です。

例外はありますが、不動産は相続税評価額よりも時価の方が高いため、売却すると現金が増えて相続財産が増えるようになります。
ここで終わってしまうと、相続税対策にはなりません。

この売却した代金を利用して、生命保険の非課税枠（法定相続人の数×500万円）を利用した生命保険に加入したり、子供や孫に贈与をしたりすることで、相続税対策になります。

デメリットとして、所得税があります。
売却した不動産の購入した時の金額が分からない場合、売却した金額の95％に所得税がかかります。
思ったよりも高額な納税になることがあるので、注意が必要です。

「地積規模の大きな宅地の評価」を利用した相続税対策

地積規模の大きな宅地の評価を活用した相続税対策は、特定の不動産に適用できる方法です。

この制度では、広大な土地の評価額を通常の評価額よりも低くすることができます。
どんな不動産が対象になるのか、評価額をどれくらい下げることができるかは、国や地域によって異なります。
通常、500㎡(三大都市圏以外は1,000㎡)以上の広大な土地や農地、森林などが対象とされ、計算式が設定されています。
これにより、相続税評価額が6～8割程度に抑えられ、相続税の負担を軽減することができます。

不動産を使った相続税対策はキークレア税理士法人にお任せください

ここまで、不動産を活用した相続税対策について、売却や贈与する方法にも着目して、ご説明してきました。
相続税の対策なのに、相続税以外の法人税や所得税、消費税等も考慮しないといけない場面がたくさんあります。
相続税の計算だけでも複雑で間違えやすいのに、他の税金のことを考慮しながら、相続税対策をご自身で検討することは非常に困難です。

相続税対策は非常に専門的な知識が必要なため、誤ったアプローチで無理に対策を進めてしまうと、かえって高額な税金を支払う結果につながりかねません。
キークレア税理士法人は専門知識を活かし、最適な相続税対策をご提供することが可能です。
相続税対策について気になる方は、お気軽にご相談ください。