不動産を相続する際には、誰が相続するかを確定させ、遺産分割協議を行い、名義変更のための相続登記を行うなど、多岐にわたる手続きが求められます。これらをトラブルなく円滑に進めるためには、全体の流れや必要書類をあらかじめ把握しておくことが非常に重要です。

本記事では、不動産の相続手続きにおける具体的なステップをはじめ、遺産の分け方、必要書類、そして気になる費用面について分かりやすく解説いたします。

不動産を相続する手続きの流れ

不動産の相続手続きの流れは次の通りです。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 相続人を確定させる
3. 相続財産を把握する
4. 遺産分割協議を行う
5. 相続登記を行う
6. 相続税を申告・納付する

①遺言書の有無を確認する

相続手続きを始める際、最初に行うべきことは遺言書の有無の確認です。遺言書がある場合はその内容が優先して適用され、ない場合は相続人全員で「遺産分割協議」を行って遺産の分け方を話し合うことになります。

万が一、手続きが進んだ後に遺言書が見つかると、それまでの協議や手続きをすべてやり直すことになりかねません。そのため、早い段階での念入りな確認が非常に重要です。遺言書の種類ごとの主な探し方は、以下の表をご参照ください。

遺言書の種類	探し方
公正証書遺言	公証役場にて「遺言検索システム」を利用して照会する
自筆証書遺言（法務局保管）	法務局にて「遺言書保管事実証明書」の交付を請求する
自筆証書遺言（自己保管）	故人の自宅（金庫、仏壇、引き出しなど）や、銀行の貸金庫などを探す

遺言書とは？

②相続人を確定させる

遺言書の確認の次に行うのは、誰が遺産を受け継ぐのかを明らかにする「相続人の確定」です。具体的には、被相続人の出生から死亡までが記載されたすべての戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本を収集します。

この相続人の確定作業が終わらなければ、不動産の名義変更（相続登記）や銀行の預貯金の解約といった各種手続きを進めることができません。

また、借金があるなどの理由で「相続放棄」を選択する場合、ご自身が相続人になったと知った日から3カ月以内に手続きをする必要があるため、早めの戸籍収集が重要です。

相続人調査の方法

③相続財産を把握する

不動産や預貯金、借入金など、被相続人のすべての財産や債務を特定します。不動産は毎年届く「固定資産税納税通知書」で確認できますが、免税点（土地30万円・家屋20万円未満）の物件や一部の共有物件は記載されない場合があるため、市区町村で「名寄帳」を取得して網羅的に把握することをお勧めします。

さらに、2026年2月2日より新たに「所有不動産記録証明制度」が開始されました。これは、法務局で被相続人が所有する全国の不動産を一覧にして証明してもらえる制度です。これらを活用し、漏れなく正確な財産把握に努めましょう。

相続財産調査が必要な理由とは？

④遺産分割協議を行う

遺言書がない場合、被相続人の財産を誰がどのように引き継ぐのかを決めるために「遺産分割協議」を行います。

ここで最も重要な注意点は、協議は必ず相続人全員で行う必要があるということです。もし一人でも相続人が欠けた状態で話し合いを進めてしまうと、その遺産分割協議は法的に無効となってしまいますのでご注意ください。

全員の合意によって遺産の分け方が決定したら、その内容を書面にした「遺産分割協議書」を作成します。協議書には相続人全員の署名と実印での押印が必要です。この書類は、不動産の名義変更（相続登記）など、今後の手続きにおいて欠かせない重要な書類となります。

遺産分割協議とは？

⑤相続登記を行う

遺産の分け方が決まったら、不動産の名義を被相続人から新しい所有者へと変更する「相続登記」の手続きを行います。申請窓口は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局です。

ここで注意すべき点は、2024年4月1日より相続登記が法的に義務化されたことです。

不動産を相続したと知った日から3年以内に名義変更を行わないと、ペナルティ（過料）が科される恐れがあります。余計なトラブルを防ぐためにも、遺産の分配が決まり次第、速やかに手続きを進めることをお勧めいたします。

相続登記とは？

⑥相続税を申告・納付する

不動産を含む遺産総額が「基礎控除額」を上回る場合、管轄の税務署へ相続税の申告と納付を行う必要があります。

基礎控除額とは「相続税がかからない非課税枠」のことです。計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」となります。例えば相続人が3名であれば4,800万円となり、遺産総額がこの金額内に収まれば申告は不要です。

申告・納付期限は相続開始を知った日の翌日から10カ月以内です。期限を過ぎると延滞税等のペナルティ（追徴課税）が発生する恐れがあるため、早めの納付をお勧めいたします。

相続税の納付方法7つ！

不動産の相続手続きの期限はいつまで？

不動産の相続にかかわる主な手続きには、それぞれ明確な期限が設けられています。

• 相続放棄：相続開始を知った日から「3カ月以内」
• 相続税の申告・納付：相続開始を知った日の翌日から「10カ月以内」
• 相続登記：不動産取得を知った日から「3年以内」（2024年4月1日より義務化）

期限を過ぎてしまうと、過料や追徴課税といった不利益を被る恐れがあります。後々のトラブルを防ぐためにも、全体のスケジュールを把握し、余裕を持って早めに各手続きを進めましょう。

相続した不動産の分け方は？

複数人の相続人で遺産を分ける際、預貯金などの現金と同じように、不動産も分割して相続することが可能です。

不動産の分け方には、ご親族の状況やご希望に合わせて「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」という4つの手法があります。以下で、それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。

現物分割（そのまま相続する）

「現物分割」とは、家は妻、預金は長男など、遺産をそのままの形で各相続人が受け継ぐ、最も一般的な方法です。

メリット

• 各人が名義変更するだけで済み、手続きがシンプル
• 相続人同士の合意があれば、厳密な財産評価が不要

デメリット

• 財産ごとに価値が異なるため、相続人間で不公平が生じやすい
• 土地を切り分ける（分筆）場合、測量費用がかかり、また、土地自体の価値が下がる恐れがある

換価分割（売却してお金を分ける）

「換価分割」は、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。

メリット

• 現金を分配するため、公平に分割できる
• 不動産を巡る相続人同士のトラブルを防ぎやすい

デメリット

• 売却を急ぐと、相場より安値になる恐れがある
• 相続登記費用や仲介手数料、譲渡所得税等のコストがかかる

なお、換価分割をする場合の相続税の計算は、売却額ではなく「相続税評価額」で計算します。

代償分割（1人が相続し代償金を支払う）

「代償分割」とは、特定の相続人が不動産などの遺産をそのまま引き継ぐ代わりに、他の相続人に対して相当の現金（代償金）を支払って清算する方法です。物理的に分けるのが難しい不動産の相続でしばしば用いられます。

メリット

• 不動産を売却や細分化せずに、そのままの形で残すことができる

デメリット

• 代償金の妥当な金額を巡って、相続人間で意見が対立しやすい
• 不動産を引き継ぐ人に、代償金を支払うだけの十分な資金力が必要となる

なお、現金ではなく他の資産で代償金を支払うと譲渡所得税の対象となる恐れがあるため注意が必要です。

共有分割（複数の相続人で所有する）

「共有分割」とは、ひとつの不動産を複数の相続人で共同所有する分割方法です。公平な分け方に見えますが、将来的なトラブルの原因になりやすいため、実務上はあまりお勧めできません。

メリット

• 財産をそのままの形で残しつつ、各人の持ち分として公平に分けられる
• 遺産分割協議の際、厳密な財産評価を行わずに済む

デメリット

• 将来、不動産を売却や活用する際に「共有者全員の同意」が必要になる
• 次の相続が発生した際、甥や姪などに権利が細分化され、権利関係が複雑化する

後々の手続きが極めて困難になる恐れがあるため、慎重な判断が求められます。

不動産の相続手続きにおける必要書類

不動産の相続手続きには多くの公的書類が必要です。遺言、遺産分割協議、法定相続など、相続の方法によって準備する書類は異なります。それぞれのケースにおける具体的な必要書類について詳しく見ていきましょう。

遺言による相続登記の場合

故人が遺言書を残していた場合、その内容に従って名義変更を行います。遺産分割協議書が不要となり、不動産を取得する方の書類を中心に集めるため、比較的スムーズに手続きを進めることが可能です。

必要書類	取得場所
遺言書	公証役場、法務局、自宅など（法務局に保管していない自筆証書遺言は検認手続きが必要）
被相続人の戸籍謄本（死亡記載あり）・住民票の除票	本籍地・最後の住所地の市区町村役場
不動産を取得する人の戸籍謄本・住民票	不動産を取得する人の本籍地・住所地の市区町村役場
該当不動産の固定資産評価証明書	不動産が所在する市区町村役場

法定相続分による相続登記の場合

法定相続分で名義変更を行う場合、遺言書や遺産分割協議書は不要です。一方で、相続関係を公的に証明するために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍や、相続人全員の戸籍謄本などを集める必要があります。

必要書類	取得場所
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・住民票の除票	本籍地や最後の住所地の市区町村役場（近くの市区町村窓口で一括取得することが可能）
相続人全員の戸籍謄本・住民票	各相続人の本籍地・住所地の市区町村役場
該当不動産の固定資産評価証明書	不動産が所在する市区町村役場

法定相続分とは？

遺産分割による相続登記の場合

遺産分割協議で決まった内容に基づいて名義変更を行う場合、全員の実印が押された「遺産分割協議書」と、それぞれの「印鑑登録証明書」が求められます。

必要書類	取得場所
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・住民票の除票	本籍地や最後の住所地の市区町村役場（近くの市区町村窓口で一括取得することが可能）
相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地
遺産分割協議書	ご自身（または専門家）で作成し、相続人全員が署名・実印を押印
相続人全員の印鑑登録証明書	各相続人の住所地の市区町村役場
不動産を取得する人の住民票	不動産を取得する人の住所地の市区町村役場
該当不動産の固定資産評価証明書	不動産が所在する市区町村役場

不動産の相続手続きにかかる費用はいくら？

不動産の相続手続きにおける主な費用は、「相続登記」にかかる諸費用です。

代表的なものとして、法務局へ納める「登録免許税」があり、不動産の固定資産税評価額に対して0.4%が課税されます。なお、遺言によって法定相続人以外の人へ不動産を譲る「遺贈」のケースでは、税率が2.0%となることに注意が必要です。

さらに、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書といった各種公的書類を役所で取得するための発行手数料（合計で数千円〜数万円程度）も必要です。なお、手続きを司法書士などの専門家へ代行依頼する場合は別途報酬が発生するため、あらかじめ費用の総額目安を確認しておくと安心です。

相続する不動産の評価方法

不動産の相続税評価額の算出方法は、建物と土地で異なります。

建物は、毎年届く「固定資産税の課税明細書」に記載された「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額となります。

一方、土地の評価は複雑です。まずは国税庁HPで対象地域を確認し、以下のいずれかで計算します。

• 路線価方式：路線価 × 面積
• 倍率方式：固定資産税評価額 × 評価倍率

なお、土地の形状等による評価の減額や、特例を活用できる場合もありますが、適用要件は非常に複雑です。適正な税務処理による正確な評価を行うためにも、最終的な判断や計算は必ず税理士へご相談・ご確認ください。

相続税評価額とは？

不動産は自分で相続手続きできる？

不動産の相続手続きはご自身で行うことも可能です。しかし、膨大な戸籍の収集や専門知識を要する書類作成、法務局への申請など多大な時間と労力がかかり、大きな負担となりがちです。

手続きの不備や思わぬ税務リスクを防ぐためにも、専門家へのご依頼をお勧めいたします。

キークレア税理士法人では、適正な不動産評価や相続税申告はもちろん、提携司法書士等との連携により、名義変更までワンストップで手厚くサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

必要書類の収集には手間がかかる

不動産の相続手続きでは、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本など、多岐にわたる書類を様々な役所から収集する必要があります。平日の日中に手続きをする必要があり、不慣れな作業を行うため、取得漏れや不備が生じやすく、手続き全体が大幅に遅延する原因にもなりかねません。

そこで専門家へご依頼いただくことで、こうした煩雑な作業に伴うご負担を大きく軽減できます。専門家は職務上認められた権限を活用し、漏れなく迅速に戸籍等の必要書類を代理取得いたします。正確に書類を整えることで、円滑な相続手続きをサポートさせていただきます。

書類作成に専門知識を要する

不動産の名義変更に不可欠な「登記申請書」や、遺言書がない場合に必要な「遺産分割協議書」の作成には、不動産登記や法律に関する専門知識が求められます。

ご自身で一から作成する場合、書き方のルールを調べるのに膨大な時間がかかるうえ、窓口で不備を指摘されて何度もやり直しになるケースが少なくありません。

専門家へご依頼いただく最大のメリットは、法的に有効な書類を確実かつ迅速に作成できる点です。煩わしい修正作業や心理的負担から解放され、皆様の貴重な時間をより有意義にお使いいただけます。

相続関係が複雑だと手続きが難航する

相続人の人数が多い、あるいは面識のない相続人がいるなど関係性が複雑なケースでは、戸籍をたどって相続人を確定する作業だけでも非常に時間がかかります。

さらに、全員と連絡を取り合って遺産の分け方を調整し、各自から印鑑登録証明書等の必要書類を集める作業は困難を極め、手続きが長期化する可能性が高くなります。

当事者間だけで無理に進めようとすると、思わぬトラブルに発展する恐れもあります。ご自身の心理的負担を減らし、円滑かつ適正に手続きを終えるためにも、一人で抱え込まず専門家へご相談されることをお勧めいたします。

税理士に依頼する6つのメリット

不動産の相続手続きに関するQ&A

相続登記の手続きをしないとどうなりますか？

罰則の対象となるだけでなく、不動産の売却や活用が困難になります。

2024年4月1日より相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される恐れがあります。

さらに、名義変更をしないまま放置して次の相続が発生すると、関係する相続人の数が雪だるま式に増え、遺産分割協議が事実上不可能になるリスクが生じます。また、被相続人の名義のままでは、不動産の売却なども行えません。

将来の無用なトラブルを防ぐためにも、後回しにせず速やかに名義変更の手続きを行うことをお勧めいたします。

相続登記が放置されている場合の7つのリスクと対処法、義務化について

不動産に相続税がかかるのはいくらからですか？

遺産総額が「基礎控除額」を上回った場合にのみ、相続税が課税されます。

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。不動産単体の価値ではなく、預貯金などを含めた遺産全体の合計額で判断するのがポイントです。総額が基礎控除額を超えた場合、その超過分に対して10％〜55％の累進課税が適用されます。

なお、土地の評価額を下げる特例等を適用する場合は、相続税申告が必須です。専門的な判断を要するため、適用の可否等は最終的に税理士へご相談・ご確認をお願いいたします。

相続した家に住まない場合はどうすればよいですか？

売却や賃貸に出すほか、要件を満たせば国へ引き渡すことも可能です。

名義変更を終えた不動産は、売却して現金に換える、または賃貸物件として収益化する運用方法があります。さらに、一定要件を満たす土地であれば「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらうことも選択肢となります。

キークレアでは、税理士法人による譲渡所得税の試算といった税務アドバイスに加え、グループのキークレア不動産を通じて実際の売却の仲介までワンストップで対応可能です。ぜひお気軽にご相談ください。

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