相続登記とは？
2024年の義務化や登記の方法について

「相続登記」は相続の際の不動産の名義変更手続きです。
不動産を相続した際には必要不可欠な手続きです。2024年4月1日からは、相続により所有権の取得を知った日もしくは遺産分割協議が成立した日から3年以内の相続登記の申請が義務化されます。
所有者が不明になったり、権利関係が複雑になったりすることを防ぐ目的です。正当な理由がなく義務に違反した場合には10万円以下の過料が科されることがあります。

相続登記を確実に行うために、申請方法について解説致します。

相続登記とは

「相続登記」とは、不動産の所有者に相続が発生した場合に、被相続人から相続人に名義を変更する手続きです。
相続登記をすることによって新しい所有者が明確になります。申請はその不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出して行います。

法務局へ申請してから登記完了までに1週間から10日程かかります。相続登記は不動産売却等に必須の手続きです。
相続後、不動産の売却を考えている方は早めに相続登記を完了する必要があります。

相続登記の義務化（2024年4月1日～）

2021年の不動産登記法等の改正によって、不動産の相続登記が義務化されました。施行は2024年4月からです。
相続登記義務化の理由の一つに相続登記がされなかったことによる土地の所有者不明問題があります。
管理がされず土地が荒れる、売買ができず土地利用ができないなどの支障が出ていました。この問題を解消するために相続登記が義務化されます。

義務化となった理由

義務化することになった理由の一つが所有者不明の土地の増加です。
適正な管理がなされないことで雑草が生い茂ったり、害虫が発生したりなどして、近隣住民とのトラブルに発展するケースがあります。

また、相続登記をしないまま相続を繰り返すことで、土地の所有者が代替わりし、所有関係が複雑になる可能性があることも相続登記義務化の理由としてあげられます。

相続登記の期限はいつまで？

相続登記の申請期限は、相続による所有権の取得を知った日もしくは遺産分割協議が成立した日から3年以内です。
3年以内に相続登記ができない場合には「相続人申告登記」制度が使えます。
相続が開始したこと及び自分がその相続人であることを期限内に法務局に申し出ることで、相続登記申請義務を果たしたものとみなされます。

改正以前の不動産も対象

相続登記の義務化は、施行日以前に発生した相続についても適用されます。
この場合の申請期限は、施行日または不動産を相続したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内です。
また、相続登記をせずに長年放置し、相続人の中に既に亡くなった人がいる場合、相続登記をしようとしても権利関係が複雑になっている可能性があります。その際は遠い親戚と不動産をめぐる話し合いが必要になることもあります。

権利関係が複雑になってしまった場合には、司法書士等の専門家に相談することをお勧めします。

怠った場合の罰則

正当な理由なく相続登記申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される場合があります。
正当な理由として認められるのは下記のようなケースです。

• 相続登記を放置したために相続人が多数になり、相続人の把握や戸籍謄本等の必要な資料の収集に時間を要する場合
• 相続財産の範囲や遺言の有効性が争われている場合
• 申請義務を負う相続人本人に疾病等の事情がある場合

相続登記の方法

必要書類を準備する

相続による不動産の取得方法が「遺産分割協議」、「法定相続分」、「遺言」、「遺産分割調停・審判」のどれによるものかによって必要書類が変わります。
それぞれのケースごとに見ていきます。

【共通で必要な書類】

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本…本籍地の市区町村役場
• 被相続人の住民票の除票…住所地の市区町村役場（または戸籍の附票…本籍地の市区町村役場）
• 不動産取得者の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に発行されたもの）…本籍地の市区町村役場
• 不動産取得者の住民票…住所地の市区町村役場
• 相続する不動産の申請時（死亡時ではありません）の固定資産税評価額のわかる資料（固定資産税課税明細書、名寄帳、固定資産評価明細書のいずれか）…不動産所在地の市区町村役場
• 登記申請書…法務局HP等で入手し、申請者が作成（作成にあたり登記事項証明書が必要です）
• 相続関係説明図…戸籍を元に作成します（戸籍等の原本還付を希望しない場合は不要です）
• 収入印紙…法務局、郵便局、コンビニ等
• 返信用封筒…登記完了後に発行される登記事項証明書等を郵送で受取を希望する場合に必要です。

【遺産分割協議による相続登記の必要書類】

遺言によって法定相続人が相続する場合には「共通で必要な書類」に加え、以下の書類が必要です。

• 遺言書…家庭裁判所での検認が必要な遺言書の場合は、検認証明書も必要になります。

遺言によって法定相続人以外が相続する場合には、遺言執行者が選任されているか否かによって上記に加え、さらに次の書類が必要です。

遺言執行者が選任されている場合

遺言執行者が選任されていない場合

【遺産分割調停・審判による相続登記の必要書類】

遺産の分割について相続人間の話し合いがつかないときは、家庭裁判所に遺産分割調停事件を申し立てます。
調停手続きでは遺産の分割の合意を目指して調停委員が各相続人と話し合いをします。当事者同士が直接顔を合わせることはありません。調停が不成立になった場合には、裁判官が法律に基づいて審判をします。調停が成立した場合には調停調書が、審判を経た場合には審判書が作成されます。

遺産分割調停や審判によって取得する場合には「共通で必要な書類」に加え、以下の書類が必要です。

• 調停調書もしくは審判書…家庭裁判所が作成します。

【法定相続分による相続登記の必要書類】

法定相続分によって相続する場合は「共通で必要な書類」のみです。

相続登記の申請書を作成する

相続登記申請書を作成するうえでの注意点は以下です。

• 登記の目的
  単独所有の不動産を相続した場合は「所有権移転」、共有部分を相続した場合には「○○○○（被相続人名前）持分全部移転」と記載します。
• 原因
  相続による場合には、「令和〇年〇月○日相続」と記載します。日付は戸籍に記載されている死亡日です。
• 相続人
  （被相続人　○○○○）と記載した後に、申請人の住所、氏名、電話番号記載します。
• 添付情報
  登記原因証明情報…相続が発生したことがわかる戸籍謄本等を添付していることを示します。
  住所証明情報…住所がわかる住民票等を添付していることを示します。
• 申請日と管轄法務局
  管轄法務局は法務局のHPで検索できます。
  法務局HP
• 課税価格
  固定資産税課税明細書等に記載されている固定資産税評価額を記載します。
• 登録免許税
  登録免許税は課税価格×0.4％（相続人以外が取得した場合には2％）です。
• 不動産の表示
  登記事項証明書に記載されている情報を正確に転記します。土地は所在、地番、地目、地積、建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積を転記します。
  不動産登記の申請書様式は法務局HPにあります。
  法務局HP:不動産登記の申請書様式について

法務局に申請する

法務局への登記申請は不動産所在地を管轄する法務局に申請します。
申請には窓口、郵送、オンラインの3つの方法があります。ご自分で申請をする場合には、できる限り窓口申請をお勧めします。申請書を自分で作成した場合には修正が入る場合が多いからです。
窓口であれば、相談コーナーで内容を確認してもらうことができます(要予約)。また、オンライン申請は、申請ソフトの準備等に手間がかかりますので、パソコンが得意な方以外はお勧めできません。

申請が終わると登記完了証と登記事項証明書、登記識別情報通知書が交付されます。

• 登記完了証
  登記が完了したことを証明する書面です。再発行されませんのでしっかり保存をしておきましょう。
• 登記事項証明書
  その不動産の内容、所有者等が記載された証明書です。
• 登記識別情報通知書
  12桁の英数字の組み合わせで、この情報を知っている人が登記名義人と認定されます。目隠しの処理がされていますので、必要になるまではがさずに保管することをお勧めします。

相続登記は自分でできる？

相続登記の申請方法として

1. すべて自分で行う。
2. 書類集めは自分で行い、申請は専門家に依頼する。
3. すべて専門家に依頼する。

があります。
相続する不動産が実家の土地と建物のみで、平日の日中に市区町村役場や法務局に出向く時間が取れるときは①の方法も可能です。
なお、実際に相続登記をすべて自分で行った人の割合は10％程度というデータがあります。

相続登記の申請は煩雑で専門性が高いため、自分で手続きする人は非常に少ないのが実状です。すべて専門家に依頼することをお勧めします。

相続登記を専門家に依頼すべきケース

相続登記を専門家に依頼すべきケースとして、相続する不動産が多い場合があります。
この場合には申請書の記載が煩雑になりますので、専門家に依頼した方がいいでしょう。
また、相続人間で遺産分割に関してもめる可能性がある場合には、早めに相続に詳しい専門家に相談し助言を求めることをお勧めします。また、市町村役場や法務局は平日の日中しか開庁していません。郵送での対応も可能ですが、書類の収集や申請に時間が割けない場合にも専門家に依頼しましょう。

相続登記に関するよくある質問

親が相続登記をしないまま死亡した場合の不動産の相続登記はどうすればいいですか？

例として、祖父の相続財産について父の代で相続登記も行わないまま、父が死亡した場合を考えます。

この場合の手続きの流れを以下に示します。

1. 祖父の相続財産について相続人間で遺産分割協議を行う（死亡した父の相続権は父の相続人に引き継がれます）。
2. 遺産分割協議によって相続する人が決まったら、その人名義で相続登記を行う（この場合、死亡した父が相続したものとして申請することも可能です）。
3. 父の相続財産について遺産分割協議を行う。
4. 相続する人が決まったら、その人名義で相続登記を行う。

2つの相続手続きを並行して進めていきますので、遺産分割協議、相続登記申請ともに非常に煩雑になります。
相続手続きに慣れた税理士等の専門家に依頼することをお勧め致します。

共有名義の不動産で片方が死亡した場合の相続登記はどうなりますか？

共有名義の不動産について、共有者の一人が死亡した場合、死亡した共有者の持分が相続財産となり相続人に相続されます。
他の共有者に共有持分が移るわけではありません。

不動産の共有は権利関係が複雑になる等、デメリットが多くあります。他の共有者の同意を経て売却する、もしくは他の共有者から共有部分を買い取るなどして共有状態を解消しておくことをお勧めします。

相続登記にかかる期間はどれくらいですか？

相続登記にかかる時間は申請までに1～2週間、登記完了までに1週間～10日です。

非常に手間も時間もかかる作業になりますので、相続手続きに慣れた専門家に依頼することをお勧めします。

相続登記をしないと固定資産税はどうなりますか？

相続登記をしなくても固定資産税は課税されます。
市町村役場は相続人の代表者とみられる人宛に納税通知書を送付します。
相続登記がされていない場合には、法定相続人全員が連帯して負担することになりますが、実務上は相続人の代表者が納付することが多いです。

固定資産税を期限までに支払わないと延滞税がかかります。また、その不動産が差し押さえられ、最悪の場合競売にかけられることもあります。
固定資産税は滞納せず、必ず納付しましょう。

相続登記はキークレアグループにお任せください

相続登記の申請には、その前段階として、相続人の確定、相続財産の把握、遺産分割協議等、完了すべき作業がたくさんあります。
それぞれのステップは非常に煩雑で手間のかかる作業になります。

キークレアグループ内には、税理士法人や行政書士法人があり、相続人の確定、相続財産の把握、遺産分割協議、相続税申告まで幅広く対応できます。