土地利用ニーズの低下により、相続したものの、自分では有効活用できなかったり、売却先も見つからなかったりする土地を手放したいと考える人が増えています。
このような人の増加は所有者不明土地が発生する主な要因となっています。そのため、相続登記申請の義務化とあわせて、相続した土地の所有権を国庫に帰属できる制度が創設されました。

このコラムでは相続土地国庫帰属制度の概要と、どのような場合に対象となるかを解説致します。

相続土地国庫帰属制度とは

「相続土地国庫帰属制度」とは「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」によりできた制度の通称です。
2023年（令和5年）4月27日から開始されました。この制度により、相続した土地で手放したいもので、一定の要件を満たしたものについて、国に引き渡す（国庫に帰属させる）ことができるようになりました。

国庫帰属制度が制定された背景

国庫帰属制度が制定された背景として、相続登記申請の義務化がされていなかったことにより（令和6年4月1日より義務化されます）、登記されずに放置され、所有者が分からなくなった土地が年々増えていることがあげられます。
所有者が不明の土地は適正な管理がなされないことで近隣住民とのトラブルに発展するケースがあります。また、売買ができないことで、その土地を売却して活用してもらうこともできないといったケースもあります。
制度の主な目的は、所有者が明確なうちに国の管理下に置き、土地の有効活用を促すことです。

相続土地国庫帰属制度を申請できる対象者

相続土地国庫帰属制度を申請できる対象者は、土地を相続や遺贈で土地を取得した相続人です。
本制度の開始前に相続した土地でも申請できます。また、複数人で共有している土地についても申請ができます。ただし、共有者全員で申請する必要があります。

なお、生前贈与を受けた相続人、土地を購入して取得した人、相続等により土地を取得できない法人は、相続や遺贈で土地を取得した相続人ではないため対象外です。

相続土地国庫帰属が認められる土地の要件

相続や遺贈によって取得した土地であっても、すべての土地について国庫帰属が認められるわけではありません。
認められる土地は以下でご説明致しますが、法令で定められた却下事由と不承認事由に当てはまらないことが、認められる条件となります。

却下事由

申請ができない土地の例は下記です。

• 建物がある土地
  土地は更地である必要があります。
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
  登記事項証明書の記載内容や、申請者からの聞き取り、実地調査等から総合的に判断されます。
• 他人の利用が予定されている土地
  土地に通路、水道用地、ため池、墓地等が含まれている場合は却下されます。
• 土壌汚染されている土地
  特定有害物質に汚染されている土地は却下されます。市区町村役場に保管されているその土地の過去の用途記録から汚染されているかどうかの調査ができます。ボーリング調査を求められる場合もあります。
• 境界や所有権について争いのある土地
  土地の境界については資料を添付して明らかにする必要があります。

不承認事由

通常の管理にあたり、過分の費用や労力が必要なため、申請しても承認されない土地の例をあげます。

• 崖がある土地
  勾配が30度以上で高さが5m以上ある崖が該当し、通常の管理にあたり過分の費用または労力を要するものです。
• 管理や処分に支障のある有体物がある土地
  車両、樹木等があることが想定されます。その有体物があることで通常の管理に支障が出るか否かで判断されます。
• 地下に有体物がある土地
  その有体物を除去しなければ通常の管理に支障が出るか否かで判断されます。有体物の有無は市区町村役場に保管されているその土地の過去の用途記録からも調査できます。
• 他の土地への通行が妨げられている土地、所有権に基づく使用や収益が妨げられている土地
  隣地所有者等によって通行が妨げられている土地やそもそも使用できない土地です。訴訟を行う必要があるかどうかで判断されます。
• 管理や処分に過分の費用や労力が必要な土地
  土砂崩れが発生する土地、鳥獣被害がある土地、造林や間伐が必要な山林等があげられます。

国庫帰属制度の利用にかかる費用

制度を利用するにあたり以下の費用が必要になります。

1. 審査手数料…1筆あたり1万4千円
2. 負担金…1筆あたり20万円

負担金は同じ地目の土地が隣接していれば合算を申し出ることができます。
なお、森林や都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の宅地、田や畑のうち一定のものについては面積に応じて算定されます。

①審査手数料

国庫帰属制度の審査手数料は土地1筆につき14,000円です。隣接する同じ地目の土地であっても筆ごとに計上します。
申請時に申請書に手数料相当額の収入印紙を貼って納付します。納付後は申請を取り下げた場合や審査が却下、不承認になっても手数料は返還されません。
ただし、隣接する同じ地目の土地について、一度に申請してすべて却下されると無駄になる審査手数料が高額になるなどの理由で、先行して一筆のみ申請することは可能です。

②負担金

審査に合格すると10年分の管理費用を負担金として納付します。
負担金を土地の地目別に表に示します。

下記以外の宅地	面積に関わらず20万円
宅地のうち、市街化区域または用途地域が指定されている地域内のもの	面積に応じて計算
下記以外の農地	面積に関わらず20万円
農地のうち市街化区域または用途地域が指定されている地域内のもの 農地のうち農用地区域内のもの 農地のうち土地改良事業等の施行区域内のもの	面積に応じて計算
森林	面積に応じて算定
その他（雑種地、原野など）	面積に関わらず20万円

相続土地国庫帰属制度の負担金

※「2 負担金の算定式」を参照

国庫帰属制度の申請手続き

申請手続きから国庫帰属までの流れは以下の通りです。

• 1
  国庫帰属制度の承認申請書を提出
• 2
  法務局担当官による書類審査、実地調査
• 3
  法務大臣による承認
• 4
  負担金の納付
• 5
  国庫帰属

1.申請

国庫帰属制度の申請窓口は土地所在地の法務局の本局です。支局・出張所への申請はできません。
申請は法務局の窓口でする方法と、郵送でする方法があります。窓口で提出する場合には事前に予約をするとスムーズです。窓口、郵送のいずれも申請手数料を収入印紙で納めます。

審査に必要な書類は以下の通りです。

• 承認申請書
• 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
• 承認申請に係る土地と当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
• 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
• 申請者の印鑑証明書
• その他相談時に提出を求められた資料

2.要件審査・承認

国庫帰属制度を申請すると、法務局担当官は、まず書面審査で申請した土地が申請要件を満たしていることを確認します。
その後、法務担当官による現地調査が行われ、申請要件及び承認要件を満たしていることを確認します。
その際、隣地の所有者に境界が正確かどうかも確認します。問題がなければ法務大臣が承認をします。

3.負担金の納付

国庫帰属制度の審査の結果、帰属が承認されたら書面で通知が来ます。
通知書に負担金額が記載されています。通知が到達した翌日から30日以内に負担金を納付します。期限を過ぎると承認が無効となります。
無効になった場合、同一土地について国庫帰属を希望する場合には、申請から再度行う必要があるので注意が必要です。
負担金を納めたら土地が国庫へ帰属します。

相続土地国庫帰属制度を利用するメリット

①買い手のつかない不要な土地を処分できる

相続によって、買い手が見つからないなど、活用が難しい不要な土地を取得しても、その土地だけを相続放棄することはできません。
買い手が見つからない場合は、経費や管理の手間をかけてでも持ち続けなければなりませんでした。

相続土地国庫帰属制度を利用することで、不要な土地だけを手放すことができるようになりました。

②固定資産税や管理の手間をなくせる

たとえ不要な土地であったとしても固定資産税や都市計画税は毎年かかり続けます。
また、適正な管理がなされないことで雑草が生い茂ったり、害虫が発生するなどして近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。相続土地国庫帰属制度を利用することで、不要なお金の支払いや管理の手間、ストレスから解放されます。

③農地や山林も申請対象

農地は、売却するのに農地法によって条件が設定されています。
原則として買い手は農業委員会の許可を受けた農家になります。また、農地から宅地に転用するのも農業委員会の許可が必要です。許可を受けずに農地から宅地に転用し、売却することはできません。

山林は法律による売却制限はありません。ただし、山林は活用方法が制限されるため購入希望者を見つけることが難しくなります。
また、山林は交通が不便な場所が多く樹木の管理も困難であり、災害リスクも高くなります。

農地も山林も買い手が付きづらい土地ですが、相続土地国庫帰属制度を利用することで買い手を見つける必要がなくなります。

相続土地国庫帰属制度を利用するデメリット

①利用できる土地に条件がある

相続した土地ならどんな土地でも相続土地国庫帰属制度を利用できるわけではありません。
利用できる条件に当てはまらなければ却下や不承認となる可能性もあります。
条件に当てはめるために建物の解体、立木の伐採、抵当権の抹消手続き、境界を明確にするための測量などの費用がかかる可能性があります。

②申請から帰属までに時間がかかる

相続土地国庫帰属制度は審査項目が多岐にわたります。また、法務局担当官が書類審査から現地調査まで行うため審査に時間がかかります。

また、相続登記や建物の解体など、申請前までに済ませておかなければならないことがたくさんあります。
制度開始から間もないため前例は少ないですが、申請から国庫帰属まで数カ月～1年ほど掛かると予想されます。

③制度の利用にお金がかかる

相続土地国庫帰属制度の申請には、審査手数料や負担金など安くはない費用がかかります。
また、法務局に申請をするまでに相続登記や建物の解体等（宅地の場合）も必要になります。いずれも相当額の費用がかかります。

国庫帰属制度は専門家に相談すべき？キークレアができるサポート

相続土地国庫帰属制度の申請には専門的な法律知識が必要になります。
キークレア税理士法人では相続した土地で制度を利用できるか、制度を利用せず、そのまま持ち続けた方がいいか等のアドバイスをすることができます。

また、グループ内の不動産会社で国庫帰属制度を利用せずに売却の可能性を探ることや、制度を申請する場合には行政書士法人で申請書の作成も可能です。
さらに、必要に応じて提携先の弁護士や司法書士をご紹介することもできます。

承認の取消しと損害賠償責任に注意

相続土地国庫帰属制度の申請の内容に偽りがあった場合や、不正をした場合には、承認が取り消されることがあります。
本来であれば却下や不承認とされるべき土地について国庫帰属が承認され、その後の取消によって国が損害を受けた場合には、損害賠償を請求されるおそれもあります。虚偽申請や不正は絶対にしてはいけません。

国庫帰属制度の利用をお考えならキークレア税理士法人にご相談ください！

相続したものの、自分では有効活用できなかったり、売却先も見つからなかったりする土地を手放したい場合、令和5年4月27日から始まった相続土地国庫帰属制度によって、国庫に帰属させることが可能になりました。

相続土地国庫帰属制度では自分で売却先を見つける必要がない反面、申請には専門的な法律知識と相当額の費用が必要になります。
キークレア税理士法人では相続した土地で国庫帰属制度を利用できるか、制度を利用することが最善の方法かなどのアドバイスをすることができます。

また、グループ内のキークレア不動産株式会社で土地売却の可能性を探ることや、行政書士法人で申請書の作成も可能です。
さらに、必要に応じて提携の弁護士や司法書士をご紹介することもできます。国庫帰属制度の利用をお考えならぜひキークレア税理士法人にご相談ください。