両親と別に生活していた場合、両親が亡くなり、空き家になった実家を相続することがあります。
売却をしようとしても売却先が見つからない場合、固定資産税等がかかり続ける、定期的に管理をする手間・時間・費用がかかる、などの問題を抱えることになります。

問題が起きないようにするために、相続に備えることが最も重要です。
すでに空き家を相続し、問題を抱えてしまっている場合、どこに何を相談したらよいかご説明いたします。

相続がきっかけで発生する空き家問題

住宅に関する総務省の統計調査によると全国の空き家率は年々増加しており、2018年の調査では13.6％となっています。

「空き家問題」とは、空き家を適切に管理しないことで、防災、衛生、景観、管理など様々な悪影響が起こることです。
また、相続手続きを適切に行わないことで、知らない間に次の相続が発生し、相続人が広範囲に及び複雑化しているケースも少なくありません。

国は2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、適切な管理がされていない空き家の所有者には罰則を科すなどの対策を取っていますが、空き家問題の解決は非常に困難であるといえます。

相続した空き家を相続・放置するリスクとデメリット

相続した空き家を放置すると、防災、衛生、景観、管理などの観点から様々なリスクやデメリットが生じます。
放置せずに、適切に管理する、売却する、貸家にするなどして活用することが望ましいです。

相続税や固定資産税などの税金の支払い

空き家も相続税の課税対象になります。また、所有すると固定資産税や都市計画税がかかります。
生前に被相続人が住んでいた自宅であれば、「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され、土地の固定資産税と都市計画税が軽減されています。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」で「特定空家等」に指定されると特例の適用対象外となり固定資産税が最大6倍に増えます。
また空き家となっている家屋にも固定資産税等がかかります。
空き家を取り壊して更地にすると特例の適用対象外となり固定資産課税等が高くなる可能性があります。

劣化により資産価値の低下

建物は居住者がいないと劣化が早くなります。
換気不足、給排水管・ガス管の劣化、掃除が行われない、害虫・害獣が発生する、修繕をせずに放置することで劣化が広がる、などが主な原因です。

空き家を管理せずに放置しておくと建物の劣化によって資産価値が下がります。資産価値が下がると売却や賃貸が難しくなります。

近隣への悪影響やトラブルの原因

居住者がいないことで発生するトラブルがあります。

• 倒壊や火災の恐れがある。
• ごみが不法投棄される。
• 雑草が生い茂る。
• 不法侵入や住み着きが起こる。
• 害虫や害獣の巣となる。

などです。

雑草が茂っているなどで一見して空き家とわかることで、放火、ごみの不法投棄、不法侵入や住み着きを助長することもあります。

相続財産に空き家がある場合の対処法

相続した空き家に資産価値があるか無いかで対処法は変わります。
空き家を相続したときは、まずは資産価値を確認しましょう。

資産価値の有無によって、以下の方法を取ることができます。

1. 売却する。
2. 賃貸に出す。
3. 自身が住む。
4. 無償譲渡する。
5. 解体して他の活用方法を検討する。
6. 相続土地国庫帰属制度を利用する。
7. 相続放棄する。

空き家に資産価値がある場合

①売却する

資産価値がある場合、空き家を売却し現金化することが可能です。
売却するには相続登記が必要ですが、売却し現金化することで遺産分割がしやすくなる、維持費や管理の手間がかからなくなるなどのメリットがあります。

売却益が出た場合には所得税の課税対象となります。しかし、所有者ではなくなるので固定資産税等はかからなくなります。

②賃貸に出す

空き家を賃貸用住居として貸し出すことも可能です。
貸し出すことで家賃収入が見込めます。
ただし、リフォームやクリーニング代などの初期費用、修繕費用、トラブル対応などが必要になります。

また、確定申告を毎年行っていない人でも、年間20万以上の不動産所得（家賃収入から固定資産税などの経費を差し引いた残額）がある場合には、確定申告が必要になります。

③自身が住む

相続した空き家がご自身の実家で思い入れがある場合、売却や賃貸を簡単に決断することはできないでしょう。その時はご自身が住むのも空き家活用の手段となります。
すでに持ち家があれば第2の拠点として利用するのも方法の一つです。

メリットは、生活のオンオフの切り替えができる、趣味を楽しむ場として利用できる、収納場所として利用できる、自然災害が多発する現代においてシェルターとしての役割を持つなど、多くあります。

空き家に資産価値がない場合

④無償譲渡する

空き家に資産価値がない場合、無償譲渡する方法もあります。無償であれば引き取ってくれる可能性が高まります。

無償譲渡の例

• 周辺地権者や知人へ譲渡
  所有地が広がる、近隣で駐車場を探している、などの理由で引き取ってくれる可能性があります。
• 不動産会社へ譲渡
  解体費用が更地価格を下回る場合には、空き家があっても引き取ってくれる可能性があります。
• 自治体や特定の公益法人へ寄付
  活用ができる場合は寄付を受け入れてくれるでしょう。その場合は、相続税の申告書の提出期限までに寄付をするなど、一定の条件を満たすことで相続税の課税対象としない特例を受けることができます。
• 空き家バンクを利用
  「空き家バンク」とは地方自治体が行っている空き家の情報サイトです。古い空き家を改装していわゆる「古民家」として利用しようとする人が引き取ってくれる可能性があります。

無償譲渡をした際にかかる税金は以下の通りです。

取引の相手	売主	買主
個人　→　個人	非課税	贈与税
個人　→　法人	所得税※1	法人税※2

※1　時価で売却したものとみなして所得税が課税されます。
※2　受贈益に対して法人税が課税されます。

⑤解体してほかの活用方法を検討する

空き家を解体し更地にしてから他の活用方法を検討することもできます。
ただし、解体にはメリット、デメリットもあります。解体する前に専門家にご相談することをお勧めします。

メリット

• 売却しやすい。
• 売主として建物に対する責任を負う必要がなくなる。
• 建物の固定資産税等が不要になる。

デメリット

• 住宅用地の特例が適用できなくなるため土地の固定資産課税が高くなる（取り壊す前に対象空き家として認定されることで、特例が継続される市区町村もあります）。
• 解体費用がかかる。
• 「再建築不可物件」の場合、新たな家屋を建てられないために土地の資産価値が下がる。

⑥相続土地国庫帰属制度を利用する

「相続土地国庫帰属制度」とは、2023年（令和5年）4月27日から開始された制度です。
この制度を利用することで相続した土地で手放したいもののうち、一定の要件を満たしたものについて、国に引き渡す（国庫に帰属させる）ことができるようになりました。
ただし、土地は更地であるなど、利用できる要件が細かく決まっています。また、制度の利用には審査手数料と負担金を支払う必要があります。

相続土地国庫帰属制度とは？

⑦相続放棄する

「相続放棄」とは、亡くなった方の相続財産となる資産や負債をすべて放棄することです。
不要な相続財産だけを放棄することはできません。相続があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きをすることで認められます。

相続放棄は全ての相続財産を調査し、適正に評価することで初めて選択すべきか否かの判断ができるようになります。相続財産に空き家が含まれていることだけを理由に、急いで相続放棄を選択してしまわないよう注意する必要があります。

相続空き家の3,000万円特別控除とは？

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」では、空き家を相続して売却した時に譲渡所得の金額から3000万円を控除することができます。

主な適用要件は次の通りです。

• 相続または遺贈によって取得した建物であること。
• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。
• 被相続人が亡くなった時点で一人暮らしをしていたこと（老人ホームに入所していた場合等を除く）。
• 相続開始から3年を経過した日の12月31日までに売却すること。

相続した土地等を相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡した場合には、相続税額の一部を取得費に加算することにより譲渡所得を軽減できる特例があります。
相続空き家の3000万円特別控除との併用はできません。有利な方を選びましょう。

相続財産に空き家がある場合どの専門家に相談すべき？

空き家を相続したら、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談すべきです。
まずは空き家の資産価値を調べる必要があります。ご自分で固定資産税納税通知書を確認する、インターネット上で情報を入力することで資産価値を算定することなどもできますが、実際の資産価値とはかけ離れてしまうことが多いです。

不動産会社や不動産鑑定士に査定してもらう方が精度の高い価格が出ます。一般的に不動産鑑定士に査定を依頼する場合は法的な手続きに用いられる場合が多く、報酬料が発生します。

相続に強いキークレアなら最善の方法をアドバイス！

相続税申告に慣れた税理士に不動産の評価を依頼することで、相続財産の適正評価をすることができ、相続放棄を選択すべきかどうかの的確な判断につながります。
また、さまざまな相続税評価額の減額特例の適用の可能性を探ることで、相続税の適正納税につながります。

キークレアグループには不動産会社や財務コンサル法人があり、相続した土地・家屋の活用についてワンストップでのご相談も可能です。空き家の相続手続きはぜひ、経験豊富なキークレア税理士法人にお任せください。

空き家の相続で知っておくべき注意点

2024年4月からは相続登記が義務化される

2024年4月1日以降、所有権の取得を知った日もしくは遺産分割が成立した日から3年以内に「相続登記」申請をすることが義務化されます。
「相続登記」は相続の際の不動産の名義変更手続きです。
しかし、名義変更しなければ所有していないことになるわけではなく、相続人の代表には固定資産税の納付書が送付されます。また、空き家で起きたトラブルの損害賠償責任も発生します。

「相続登記」を完了しなければ、空き家の売却や賃貸ができません。
また、怠った場合には10万円以下の過料が科されます。なるべく早めに完了させましょう。

相続登記とは？
2024年の義務化や登記の方法について

相続登記をしなくても解体はできる

相続した空き家を解体する場合、「相続登記」は不要です。
ただし、事前に遺産分割協議を行い、相続人全員の同意が必要になります。

登記されている人が先代の場合もありますので、現在、登記されている人を必ず確認しましょう。また、解体費用の負担について相続人同士で話し合っておくことも重要です。
空き家を解体した場合には1か月以内に「滅失登記」をして、その家がなくなったことを証明する必要があります。

相続放棄しても保存義務が残ることがある

2023年4月の民法改正により、相続放棄をして空き家を相続する人がいなくなった場合には「現に占有している者」に限り保存義務を負うようになりました。

「現に占有している者」が保存義務から免れる方法は次の通りです。

• 次順位の相続人が相続する場合
  ただし、次順位の相続人が全員相続放棄した場合は保存義務を免れることはできません。
• 「相続財産清算人」を申し立てる場合
  「相続財産清算人」とは、相続する人がいない相続財産を清算するために、家庭裁判所によって選任されます。債権者への弁済、相続財産の分与などを行った後に残った相続財産は、国庫に帰属します。

空き家の相続でお困りならキークレア税理士法人にご相談ください

空き家を相続したら、その空き家をどのように活用するか方針を決定するために、その資産価値を調べる必要があります。
ご自身で調べるよりも不動産会社に査定してもらう方が精度の高い価格が出ます。

資産価値によって、売却、賃貸、または相続放棄も選択肢になります。
キークレア税理士法人は相続税申告に慣れた税理士が在籍しておりますので、相続財産の適正評価を行うことができ、相続放棄の的確な可否判断を行うことが可能です。

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