不動産投資による節税の仕組みとは？節税にならない場合もある？

不動産投資は、大きな節税効果が期待できる１つとして知られていますが、一方で大きなリスクも潜んでいます。

節税効果を期待して不動産投資を行ったのに、資金繰りが厳しく不動産を手放すことになり負債だけが残ったという話もよく耳にします。これは、不動産投資を行う際は、十分な知識と事前調査及び検討が必要であることを表しています。

ここからの不動産投資についての説明を読んでいただき、不動産投資が自分に合っているかどうかを考える参考になればと思います。

不動産投資での節税とは？

会社で働かれている方は、会社から給与が支給されます。この給与に対して所得税が課税され、毎月の給与から差引きされています。

では、この所得税を節税することはできないのでしょうか。そこで一番に検討されるのが、不動産投資です。

所得税を計算する場合、給与所得のみではなく、その他の所得も合算して所得を計算します。この中には、不動産所得も含まれています。

不動産所得で損失が発生すると、給与所得から差し引くことができるのです。また、この不動産を5年超保有した後に売却すると、この譲渡所得は給与所得と合算することができない為、譲渡所得の低い税率で所得税を計算することができます。

そして、不動産投資は、贈与税や相続税の節税も可能となります。贈与・相続の発生時にその不動産を評価することによって税額を計算することとなりますが、この評価が現預金とは違い、その時点での評価額となる為、預貯金で持っているより低く評価されることが多くなります。

このように不動産投資は、あらゆる面での節税効果が期待できます。

減価償却して損益通算を行う

では、なぜ不動産投資が節税効果があると考えられているのかを詳しくみていきましょう。

まずここでいう不動産投資とは、建物を購入し、自分で使用するのではなく賃貸します。賃貸することで賃貸収入が得られるのですが、その費用として建物の減価償却費を計上することができます。

この減価償却費とは、建物の購入価額を決められた期間で費用化していくものです。この費用が収入を上回ることで損失が発生し、不動産所得が損失となります。

この損失を給与所得と相殺することで全体の所得を引き下げることができ、節税が可能となります。

例えば、給与の課税所得500万の方が、不動産所得が100万円の赤字だった場合、その方の課税所得が500万から100万円を相殺することで課税所得が400万円とすることができます。

減価償却年数

減価償却は、建物や資産は購入後、時の経過とともに価値が減少していきますので、それを費用として計上することをいいます。この価値の減少の期間は、税法上資産の構造・用途・細目ごとに細分化し、耐用年数として定められています。建物の店舗用・住宅用は以下のとおりになります。

構造	耐用年数
木造・合成樹脂造のもの	22年
木造モルタル造のもの	20年
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造のもの	47年
れんが造・石造・ブロック造のもの	38年
金属造のもの（4ｍを超えるもの）	34年

この耐用年数表をご覧になって分かるように、構造によって耐用年数には開きがあります。短い期間で費用を多く計上できる方がより節税効果が大きくなりますので、耐用年数の短い木造の築古アパートや戸建て物件での不動産投資がより節税対策には適していると考えられています。

売却時の譲渡税率との差を利用する

賃貸収入に対して減価償却費を計上することで損失をだし、その損失を給与所得と相殺することで節税ができるこの不動産投資ですが、耐用年数の期間が過ぎてしまうと費用とできるものが少なくなります。不動産所得と給与所得を合算して所得を計算することとなるので、給与所得のみより所得税が増額します。

そこで、この建物を売却の検討を行う必要があります。建物を売却による所得は譲渡所得となり、給与所得と合算されることはなく、独自の税率によって税額を計算することとなります。

税率は、以下のように、保有期間が5年超と5年以内で別々の税率を適用されることとなります。

• 長期譲渡所得（5年超保有）・・・所得税15％、住民税5％
• 短期譲渡所得（5年以内保有）・・・所得税30％、住民税9％

この譲渡所得の税率と給与や不動産所得に対する所得税率を比較することが、建物の売却時期を決める基準となります。自分の所得税率が何％であるかにより売却時期を決定する必要があります。なお、課税所得は、以下の数式によって計算することができます。

控除の金額は、個人の詳細な状況を考慮する必要があるため、正確な金額を知りたい場合は、是非専門家へご相談されることをお勧めします。

節税に向いている人・向いていない人の違い

では、どういった人が不動産投資に向いているのでしょうか。一般的に、不動産投資で節税に向いているのは、課税所得が900万円以上の人と言われています。

これは、日本の所得税が累進税率を採用しており、課税所得が大きくなるとそれに応じて税率も高くなるためです。一方で、課税所得の低い方は税率も低い為に不動産投資の節税効果が薄くなります。

以下は、所得税率の表となります。課税所得900万円以上は所得税率が33％以上となり、不動産を購入して売却した場合の譲渡所得の税率20％よりも大きいため、不動産投資による節税効果が高いと言えます。

課税所得金額	税率	控除される金額
1,000円～1,949,000まで	5％	0円
1,950,000円～3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円～6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円～8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円～17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円～39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

課税所得が900万円以下の場合

課税所得900万円以下の方は、節税目的での不動産投資はおすすめできません。それは、所得税率の面もありますが、不動産の入居率の変動による収入面や、修繕費等の費用面において安定的ではない為、資金やリスクを考慮する必要があるからです。

不動産投資をする場合はやはり収益性を重視する必要があり、収益性の高い不動産を購入するには資金力も必要となります。また急な修繕が必要となった場合等の対応できる資金力も必要となります。

不動産投資にはリスクも伴う為、自身の許容範囲を考慮し、可能な範囲で行う必要があります。そして、不動産投資を行った場合には、所得税の確定申告を行うことで節税となる為、正確な確定申告を行うことが大事になります。

不動産投資の節税は確定申告が大事

不動産投資での節税は、確定申告を行う必要があります。

まず、確定申告をすることで、不動産投資による家賃収入から減価償却費や物件の維持管理や修繕等の経費を計上することができるため、所得を軽減することができます。この不動産投資による損益を他の所得と相殺することで、所得税の節税が期待できます。

また、不動産所得の申告には、通常は白色申告で行いますが、青色申告の申請を税務署に届け出ることで青色申告特別控除を適用することが可能となります。所得金額から55万円（一定の要件を満たす場合は65万円）または10万円が控除可能となります。

この青色申告は、青色申告書による申告をしようとする年の3月15日までに税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出することで認められます。

節税目的の不動産投資は専門家に相談をするのがおすすめ

不動産投資は、大きな節税効果も期待できますが、一方でリスクも伴います。

物件の収益性や維持管理に必要な費用を予測することが大事であり、購入後も収益と費用のバランス、そして売却時期の見極めと様々な観点からみていくことが必要です。これを個人で行うことは大変難しい為、購入前から税理士等の専門家されることをお勧めします。

不動産投資の節税についてはキークレアにお任せください！

キークレアグループでは、7社の専門家が提携することで、あらゆる面でサポートさせて頂いております。

まずは不動産投資が適しているかどうかを税理士法人及び財務コンサルで検討させて頂き、その上で購入することになりましたらキークレア不動産、お手続きについてはキークレア行政書士法人、購入後の確定申告は税理士法人といったように、全体で随時サポートさせて頂きながら、必要な時にすぐに対応できる体制をとっています。

不動産投資の節税の注意点

これまで様々な不動産投資の内容をみてきましたが、最後に不動産投資をする場合の注意点を個別にみていきたいと思います。

節税目的の不動産投資は見極めが必要

まず、不動産投資を行う目的は何でしょうか。

個人の所得税や相続税などの税負担を軽減するため、安定的な収入を得ることで将来の資金を確保できること等、将来の目標やライフスタイルによって不動産投資の目的は個々によって様々であると思います。その為、この目的に応じた対応が必要となってきます。

デットクロスが発生前に売却をしなければならない

不動産投資を行う際に、一番注意する点はデットクロスです。

デットクロスとは、銀行から借入を行って不動産を購入し、その不動産を賃貸することで家賃収入を得る場合に、その不動産の減価償却費額が借入金の返済額を上回ってしまうことを指します。つまり減価償却の償却期間が終わる時にこのデットクロスになると考えられます。

減価償却期間は、実際支出はないですが不動産の購入金額を費用として計上できていたことによって所得を少なくすることができていましたが、償却期間が終了すると費用がなくなってしまうため所得が大きくなってしまいます。また、借入金については、毎月元本と利息を返済していきます。

このうち、利息は費用とすることができますが、借入金を返済していくうちに利息の金額も少なくなります。これも減価償却費と同様で、費用が少なくなるため所得が大きくなります。

このように費用としていた減価償却費や利息が少なくなり、借入金の元本返済額がこれを上回る場合、帳簿上では利益が出ていると見えますが、手元の資金は減少していることになります。不動産投資は、このデットクロスが起こる前に売却を検討する必要があります。

空室リスクが高い物件は注意

次に購入後のリスクです。

家賃収入は、空室が増えると家賃収入が減るため、安定的に収入になるとは限りません。家賃収入が減少しても、保守管理等の費用は減少しませんので、手持ちの資金が減少していくことになります。その為、不動産を購入する場合は、エリアや住んでいる人の年齢層等を考慮して、念入りに調査を行う必要があります。

金利や物価変動などのリスクがある

不動産投資には、その他にも以下のようなリスクが考えられます。

• 金利リスク　借入の際の利息には、固定金利と変動金利のどちらかを選択します。変動金利の場合、金利が上昇すると借入金の返済額が増額します。
• 物価変動リスク　物価が上昇すると、保守管理費等の経費も増加する可能性があります。

このような点を踏まえて、借入時の借入額及び月の返済額の設定を行う必要があります。

不動産投資以外の節税も検討する

不動産投資には節税効果もありますが、リスクもあります。不動産投資以外で、節税効果が期待できるものもあります。

まず、個人年金です。個人年金に加入すると、保険料が「個人年金保険料控除」として所得金額から控除することができます。しかし、控除可能金額には上限が設けられているため、全額を控除することはできず、高額な保険料をしても大きな節税効果とはなりません。

次に「小規模企業共済」です。小規模企業共済は、掛金の全額が所得より控除できます。また、解約時のこの掛金を受取ることが可能となっています。しかし加入年数や掛金によっては掛金総額より受取金額が少なくなることもあります。また、受取額に応じて課税されることも考慮しておく必要があります。

最後に、近年よく話題になっている「ふるさと納税」です。支払った金額は寄付金として取り扱われ、2,000円以上の部分が所得より控除されることになります。

また、寄付をした自治体より、返礼品を受け取ることができます。実質2,000円で多くの返戻品を受け取ることができるため、多くの方が利用されています。しかし、このふるさと納税に金額も、所得によって上限金額が決められていることに注意をしなければなりません。

その他にも、個人の節税対策として様々な方法があります。自分にあったものがどれか、自分で判断するのは難しいですよね。その際は、税理士等専門家にご相談されることをお勧めします。

不動産投資による節税については、キークレア税理士法人にご相談ください

最後に、不動産投資をご検討されている方は、是非税理士等の専門家に相談をされてください。そこでメリット・デメリットを理解された上で判断をする必要があります。

キークレア税理士法人にご相談いただきましたら、お客様に合った対策案を一緒にお話をさせていただきながら１つずつ決めてまいります。また、7社の専門家と提携しているグループ会社の強みを生かし、必要な際に必要なフォローをすぐにすることができる体制を整えておりますので、安心してお任せていただけると思います。是非、キークレア税理士法人へのご連絡をお待ちしております。