相続登記の手続きは自分でできる?流れや必要書類などを詳しく解説

代表税理士 三嶋 泰代
監修代表税理士三嶋 泰代

» 相続登記は相続の際の不動産の名義変更手続きです。
「相続登記」をすることで、所有権が明確になる、売却ができる、不動産を担保にした融資を受けられる、などの理由から、不動産を相続した際には必要不可欠な手続きです。

2024年4月1日からは、所有権の取得を知った日もしくは遺産分割が成立した日から3年以内の相続登記の申請が義務化されます。
正当な理由がなく義務に違反した場合には10万円以下の過料の適用対象になります。

相続登記を確実に行うために、申請方法等の手続きについて解説致します。

相続登記の手続きは自分でできる?

「相続登記」を自分ですることは可能ですが、実際に全て自分で行った人の割合は10%程度というデータがあります。非常に難しい手続きになります。

相続登記を自分でするメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

  • 司法書士へ支払う報酬料が不要

デメリット

  • 戸籍の収集・相続人の確定がスムーズにいかない
    必要な被相続人の戸籍は出生から死亡までの連続した戸籍です。この戸籍によって相続人を確定します。また、相続人の戸籍謄本も必要です。
  • 相続財産の調査がスムーズにいかない
    相続財産を把握していない場合、その調査が必要になります。また、遺産分割協議も必要です。
  • 法務局に何度も行く必要がある
    申請書に不備がある場合、不動産所在地を管轄する法務局に、平日の日中に何度も行く必要があります。

相続登記を専門家に依頼すべきケース

以下のようなケースでは相続登記を専門家に依頼したほうが良いでしょう。

相続登記が放置されていた不動産を相続した

相続登記を放置している間に相続人が亡くなり、新たな相続が発生することで相続人の数が増え、権利関係が複雑化する可能性があります。

兄弟が相続人となった、代襲相続になった

兄弟が相続人になったり代襲相続になったりした場合は、相続人の確定のために取得する戸籍謄本が増えます。

相続登記を早急に終わらせたい

売却等が決まっている場合、その日までに相続登記を完了させる必要があります。

相続財産調査は税理士に、戸籍等の取得や相続人調査、相続登記は司法書士に依頼するとスムーズに進みます。

相続登記の手続きの流れ

相続登記は以下の流れで行います。2.1.以降で詳しく説明致します。

  1. 相続する不動産を把握する
  2. 相続人を決める
  3. 相続登記申請書を作成する
  4. 必要書類を用意する
  5. 管轄の法務局へ申請する
  6. 登記完了後の手続き

①相続する不動産を把握する

まず、相続した不動産を把握します。
不動産所在地の市区町村から毎年4月~6月頃に送付される「固定資産税課税明細書」や「名寄帳」を確認することで、被相続人が所有している財産の所在と内容がわかります。

その後、法務局で取得した登記事項証明書を確認することで、登記名義人や単独所有か共有かがわかります。

②相続人を決める

相続人は「被相続人の配偶者」と「被相続人と血族関係にある人」と定められていて、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を確認して決定します。なお、配偶者は必ず相続人になります。

血族関係にある人は、第1順位、第2順位、第3順位と順位があります。第1順位は直系卑属(子や孫)、第2順位は直系尊属(両親や祖父母)、第3順位は兄弟です。
順位が上の人が優先され、上位の順位の人がいる場合には相続人になりません。
同じ順位の場合は被相続人と近い世代の人が相続人になります。
例えば同じ第1順位でも子がいる場合、孫は相続人になりません。

財産分割は法定相続分通り、遺言書に従う、遺産分割協議で決定する、などの方法が取られますが、相続人全員が納得すればどのような分割も自由に決められます。

相続登記は不動産を相続する人が書類を用意し手続きを進めるのが一般的です。

相続人調査の方法必要性やポイント、専門家に依頼すべきケース 法定相続分とは?割合をケース別にわかりやすく解説!

1人で相続する場合

相続人が1人しかいない場合や遺言書や遺産分割協議によって相続人のうち1人が相続する場合は、単独名義で相続登記をすることになります。
単独名義の場合は、売却や賃貸、建て替えなどを名義人だけで決定できます。

相続登記完了後の売却等の手続きがスムーズになるので、単独名義での相続登記をお勧めします。

2人以上で相続する場合

遺言書や遺産分割協議で2名以上が相続する場合、共有名義で相続登記をすることになります。
共有名義の場合はそれぞれの氏名と持分割合が登記事項証明書に記載されます。

この場合は、売却や賃貸、建て替えなどをする際に共有者の同意が必要になります。
共有者の中に売却に反対する人がいると、これらがスムーズに進まない可能性があります。
共有名義の相続登記は避けたほうがいいでしょう。

共有名義で相続登記について|デメリットやトラブルの対策方法も解説

③相続登記申請書を作成する

申請書の様式は法務局のホームページでダウンロードできます。申請書の書き方には細かいルールがあります。
申請書は提出時に確認されるわけではないので、不備があると後日修正を求められたり、申請自体が却下されたりすることもあります。

法務局の相談コーナーで申請書の記載内容を確認してもらうことができます(要予約)。
自分で申請書を用意する場合には、積極的に活用するといいでしょう。

法務局HP 不動産登記の申請書様式

④必要書類を用意する

相続登記には申請書のほかにさまざまな添付書類が必要です。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)
  • 不動産取得者の戸籍謄本(被相続人の死亡日以降に発行されたもの)
  • 不動産取得者の住民票
  • 相続する不動産の申請時(死亡時ではありません)の固定資産税評価額のわかる資料(固定資産税課税明細書、名寄帳、固定資産評価明細書のいずれか)

これらの原本書類は、登記申請時に手続きを行うことで返却されます(原本還付といいます)。
返却を希望する場合には忘れずに申請しましょう。

3.でご説明しますが、相続財産の分割方法によっては、追加の書類が必要になります。

⑤管轄の法務局へ申請する

法務局への登記申請は不動産所在地を管轄する法務局に申請します。

申請には以下の3つの方法があります。
それぞれメリット・デメリットがあります。

法務局の窓口での申請

メリット

  • 相談コーナーで書類の確認をしてもらえる(要予約)

デメリット

  • 平日の昼間しか開庁していない

郵送申請

メリット

  • 法務局に行く必要がない

デメリット

  • 書類の事前確認ができない

オンライン申請

メリット

  • 法務局に行く必要がない

デメリット

  • 申請ソフトの準備等に手間がかかる
  • 書類の事前確認ができない

なお、登記手続きを司法書士等の専門家に依頼する場合には委任状が必要です。

⑥相続登記完了後の手続き

相続登記を法務局に申請したら、書類に不備がなければ1週間~10日ほどで登記が完了します。
登記の完了は法務局に問い合わせるか、申請した法務局のHPで公開される登記完了予定日を確認するとわかります。

登記が完了したら、登記識別情報通知や登記事項証明書を法務局、もしくは郵送で受け取ります。
登記申請の際に申請していれば、提出した戸籍等の原本書類が返還されます。

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相続登記に必要な書類

相続による不動産の取得方法が「遺産分割協議」、「法定相続分」、「遺言」、「遺産分割調停・審判」のどれによるものかによって2.4.の必要書類の他に追加の書類が必要になります。
それぞれのケースごとにご説明します。

遺産分割協議による場合の追加書類

  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑登録証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本

遺言書による場合の追加書類

  • 遺言書

遺言によって相続人以外に遺贈する場合には、遺言執行者が選任されているか否かによって上記に加え、さらに次の書類が必要です。

遺言執行者が選任されている場合

  • 遺言執行者の印鑑登録証明書

遺言執行者が選任されていない場合

  • 相続人全員の印鑑登録証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本

遺産分割調停・審判による場合の追加書類

  • 調停調書もしくは審判書

法定相続分による相続登記の必要書類

  • 追加書類の必要なし
相続登記の必要書類

相続登記にかかる費用

必要書類の取得費用

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
    改正原戸籍謄本が1通750円、戸籍謄本が1通450円
    (戸籍が何通あるかは、その人の転籍の回数によって異なりますが、4~5通程度が多いようです)。
  • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
    200円~300円
  • 不動産取得者の戸籍謄本
    450円
  • 不動産取得者の住民票
    200円~300円
  • 相続する不動産の申請時(死亡時ではありません)の固定資産税評価額のわかる資料(下記のいずれか)
    固定資産税課税明細書・・・無料(4月~6月頃に所有する固定資産の所在地の市区町村から送付されます)
    名寄帳・・・1通無料~300円
    固定資産評価明細書・・・1通200円~400円(1通に1件記載されます)
  • 登記事項証明書
    1通600円

登録免許税

登録免許税」とは、土地や建物の登記の際にかかる税金です。
以下の式で算出します。収入印紙を貼付して納めます。

相続人が取得した場合

登録免許税=課税価格×0.4%
※課税価格=固定資産税評価額の1,000未満を切り捨てた価格(1,000円未満の場合は1,000円)

相続人以外の者が取得した場合

登録免許税=課税価格×2%

なお、以下の土地については、令和7年3月31日までに登記申請をすれば登録免許税が免税されます。

  • 相続または遺贈により土地を取得した人が相続登記をしないまま死亡した場合の、死亡した者を名義人とする相続登記。
  • 固定資産税評価額が100万円以下の土地の相続登記。

専門家への報酬

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
報酬料は相続登記の内容によっても異なりますが、5~15万円程度が目安です。

相続登記にかかる税金「登録免許税」とは?計算方法や免税措置など

不動産の相続に強いキークレアができるサポート

相続登記は司法書士、弁護士の独占業務です。
キークレアは提携している司法書士、弁護士がいますので、迅速な対応が可能です。
また、キークレアでは相続税申告を専門に扱っている税理士が在籍しております。

相続登記以外でも、相続財産の分割などの相続対策のご相談をお受けすることができます。
キークレアグループには不動産会社や財務コンサルティング会社があります。
グループ内でワンストップでの財産活用、二次相続対策などのご提案が可能です。

相続登記に期限はある?2024年4月の義務化について

現在、相続登記を申請する期限は決められていませんが、2024年4月1日からは、所有権の取得を知った日もしくは遺産分割が成立した日から3年以内の相続登記の申請が義務化されます。

2024年4月1日以前に相続が開始している場合も、施行日もしくは相続したことを知った時のいずれか遅い日からから3年以内に相続登記をしなければなりません。

義務化は所有者が不明になったり、権利関係が複雑になったりすることを防ぐ目的で行われます。
正当な理由がなく義務に違反した場合には10万円以下の過料の適用対象になります。

相続登記を放置するデメリット

相続登記をしないことで以下のデメリットがあります。

  • 相続が発生するたびに相続人が増え権利関係が複雑化する
  • 不動産を売却・賃貸できない
  • 不動産を担保とした融資を受けられない
  • 共同相続人の中に借金をしている人がいる場合、不動産を差し押さえられる可能性がある
  • 管理不行き届きで損害賠償請求を受ける可能性がある
相続登記が放置されている場合の7つのリスクと対処法、義務化について

相続に関する様々なご相談は、キークレア税理士法人にお任せください!

相続登記の申請手続きには、相続財産の把握と評価、相続人の確定、遺産分割協議等、行うべきことがたくさんあります。
それぞれ取得する書類が多くあり、手間のかかる作業になります。

キークレアグループ内には、税理士法人や行政書士法人があり、相続財産の把握と評価、相続人の確定、遺産分割協議、相続税申告、二次相続対策まで幅広く対応できます。
また、グループ内の財務コンサルティング会社と不動産会社で、相続財産の活用方法をご提案できます。

相続登記は司法書士、遺産分割協議でもめた場合には弁護士と、提携の事務所をご紹介でき、ワンストップでのご対応が可能です。
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