相続不動産を共有名義で登記することは一見して公平な分け方に思われ、相続財産をめぐる相続人同士のトラブルを一時的に回避することにつながります。

一方で、その不動産を売却や賃貸するときには共有者の同意が必要になること、また、相続が発生した際にさらに共有名義にすることで縁の薄い共有者が増えてしまうなど、デメリットが多くあります。

このコラムでは、相続した不動産を共有名義にすることで生じるリスクをご説明し、トラブルを事前に防ぐ方法をお伝え致します。

共有名義の相続登記とは

共有名義の相続登記とは、複数の相続人が1つの土地や不動産を共有する登記をいいます。
また、共有持分とは、それぞれの所有者がその不動産を所有している割合のことをいいます。

共有不動産は親族が共有者であることが多いため、そこから得られる収益や発生する費用についてどのように負担するのかがあいまいになりがちですが、しっかりとした取り決めを作成しておくことでトラブルを回避できます。

なお、不動産を貸す場合やリフォームする場合は共有持分権の過半数の同意が必要です。また、売却をする場合は共有者全員の同意が必要です。

共有名義で相続登記する理由

共有名義で相続登記をするやむを得ない理由は以下の通りです。

• 遺産分割協議を避けた。
• 遺産分割協議がまとまらなかった。
• 相続財産が不動産のみで物理的に分けることができなかった。

また、法定相続分通りに共有名義で相続登記するメリットは以下の通りです。

• 登記申請の際、遺産分割協議書や印鑑登録証明書等が不要。
• 相続人のうち一人が申請人になって、他の相続人の分も含めて申請することができる。

共有名義で相続登記するデメリット

不動産の売却ができない

不動産を売却する際に、共有名義で相続登記しているデメリットは以下の通りです。

• 売却には共有者全員の同意が必要である（反対する共有者がいる場合は売却ができない）。
• 共有者が多ければ多いほど意見がまとまらずトラブルになりやすい。
• 共有持分のみ売却（他の共有者もしくは全くの第三者への売却）することができる。
  しかし、他の共有者が共有持分を第三者へ売却した場合、知らない人と共有になる可能性がある。

固定資産税の支払いで揉めやすい

固定資産税の支払いについて、共有名義で相続登記しているデメリットは以下の通りです。

• 共有者全員で連帯納税義務を負うが、共有者のうちの1人が代表して納税する必要がある。
• 代表として納税した人が、ほかの共有者から固定資産税負担額を請求する手間がかかる。
• 固定資産税の支払いに協力的でない共有者がいるとトラブルになりやすい。
• 代表者が滞納した場合は、ほかの共有者へ市区町村から督促が来ることがある。

共有関係を解消する際の費用が高額になる

やむを得ず共有で相続登記をした場合、共有を解消するには、共有者に売却または贈与する（分筆する）、などの方法があります。

これらの場合には、主に次の費用がかかります。相続時に支払う費用と比べると高額になりやすいです。

• 登記費用
• 不動産売買にかかる仲介手数料
• 譲渡所得税
• 贈与税

共有者の反対でいずれの方法もとれない場合、調停や裁判で共有状態を解消します（共有物分割請求といいます）。

裁判になった場合は上記に加えて次の費用がかかることがあります。

• 弁護士費用
• 訴訟費用
• 場合によっては不動産鑑定費用

共有名義の相続登記でトラブルを防ぐ3つの対策

①遺言書を作成する

遺言書で遺産分割内容を指定することで、不動産が共有になることを防ぐことができます。

例えば、土地は長男、預貯金は長女などと指定します。遺言書は遺留分を考慮して、相続人同士で遺産分割が不公平にならないように作成する必要があります。

しかし、相続人の間で意見がまとまれば遺言書に従わない分割をすることもできるので、遺言書を作成したからといって必ずしも共有を防げるとはいえません。

②生前に不動産を売却する

相続財産に不動産がある場合、共有名義になることを防ぐために売却して現金化するという方法もあります。
相続財産が現預金のみであれば相続人は公平に分配することができます。

一方で、土地を売却して現金化した場合には、相続税評価額が時価に比べて低いという相続税の節税効果を生かすことができない可能性があります。

相続税の節税と相続人間のトラブル回避のどちらに重点を置いて対策するかの検討が必要です。

③換価分割・代償分割・現物分割を行う

不動産を相続した際に以下の分割方法を取ることで、共有名義での相続登記を避けることが可能です。

換価分割・代償分割・現物分割について、内容と注意点を表にまとめました。

共有名義で相続登記をする場合の申請方法

相続登記を共有名義でする場合の手続きは以下の通りです。
単独名義の場合と手続き方法は同じです。

1. 相続する不動産を把握する。
2. 相続する人を決める。
3. 相続登記申請書を作成する。
4. 必要書類を用意する。
5. 管轄の法務局へ申請する。
6. 相続登記完了後に発行される、登記識別情報通知や登記完了証を保管する。

相続登記の手続きは自分でできる？流れや必要書類などを詳しく解説

共有名義の相続登記を行える人

共有名義で相続登記をする場合は、その共有持分をどのように決定したかで申請できる人が異なります。

• 遺産分割協議など任意の割合で相続登記する場合
  相続人全員での申請が必要
• 法定相続分通りに相続登記する場合
  相続人のうち1人からの申請でよい
  なお、法定相続分通りの相続登記で、相続人のうちの1人が申請した場合、申請人以外には登記識別情報通知が発行されません。
  登記識別情報通知を発行するために5～10万円程の費用がかかりますので注意が必要です。

債権者により登記をされてしまうケース

相続人の中に借金の支払いを滞納している人（債務者）がいる場合、債権者は相続人からの委任を受けずに、法定相続分で相続登記をすることができます（債権者代位登記）。

この場合、債務者の共有持分は裁判所によって差し押さえられます。差し押さえられた不動産が競売にかけられ第三者に落札されると、差し押さえられていない共有持分の売却を迫られる恐れがあります。

なお、債務を完済し差し押さえが解除されれば、不動産の自主的な売却ができます。

共有名義の相続登記に関するQ&A

共有名義人の片方が死亡した場合の相続や相続登記はどうなる？

A.共有名義人の片方が死亡した場合の相続や相続登記は、単独名義の場合と変わりません。
共有名義の不動産は共有者の一人が亡くなっても、他の共有者が引き継ぐわけではなく、相続人が相続します。

一方、相続人がいない場合は、利害関係者が家庭裁判所へ相続財産管理人の選任申立をする必要があります。相続財産管理人は改めて相続人を捜索し相続人不在が確定したら、債権者や受遺者、特別縁故者（内縁関係にあった人や療養看護をした人など）に財産分与します。

その後、残った相続財産の中に共有財産があれば共有者が共有割合に応じて遺贈により取得します。

ただし相続財産管理人の選任申立には裁判所が事案の難易度を考慮して決定する、数十万から100万円程度の予納金が必要になり、相続財産を分割するまでには1年余りかかります。
相続人がいないときは、遺言書で誰が相続するかを指定することがトラブルを防ぐことにつながります。

共有名義の相続登記を解消する方法は？

A.以下の方法を取ることができます。

• 他の相続人へ自分の持分を売却する、もしくは他の相続人の持分を買取る。
  特に親族間の売買の際は、税務署から贈与とみなされ贈与税が課税される可能性があるため、売買価格が相場とかけ離れないように注意する必要があります。
• 持分放棄する。
  持分放棄によって、その持分は他の共有者に移転します。
  放棄は贈与とは異なりますが、税務上は贈与とみなされて贈与税が課される可能性があります。
• 現物分割をする。
  共有名義の土地を分筆し、それぞれを単独所有とする方法です。その持分に応じた分筆の場合は、譲渡ではないとみなされ、課税関係は発生しません。
  一方で、土地の利用価値が下がる可能性があること、分筆した土地のうち、どの部分を取得するかでもめる可能性があります。
• 共有物分割請求をする。
  調停や裁判で共有状態の解消を求める方法です。
  弁護士費用、訴訟費用、場合によっては不動産鑑定費用がかかる場合があります。

相続に関するご相談はキークレア税理士法人へお任せください

相続財産の中に不動産があるときは、その相続について相続人同士でもめることが多くあります。
相続財産中に分割しづらい不動産の占める割合が高いときは、さらにもめる可能性が高くなります。安易に共有で相続登記してしまうことはトラブルの先送りに他なりません。

キークレア税理士法人は、相続税申告に慣れた税理士が在籍しておりますので、相続税申告に関する幅広いご相談をお受けすることができます。
また、グループ内の不動産会社と提携し、相続した不動産の売却や賃貸などの有効活用についても適切なアドバイスをさせていただきます。

相続に関するご相談はキークレア税理士法人に是非お任せください。